改不完的宅地，“拆”不尽的“新王”。
“水电”三子仍余两子，南星水厂、之江学院还待上架，又一宗重磅宝地来了——那就是近江单元SC0301-01地块，即位于婺江路地铁站D口的商住地。
地块由杭州南站客运站和婺江路二弄小区构成，南客运站早在两年前关停，婺江路二弄小区最近进入了征拆程序，预计在9月30日前全部拆完。
这宗地块离上架越来越近了，杭州继初代“六小龙”后，第二批顶豪潮初具雏形。
01
婺江路地铁D口一出来，几幢略显破败的老楼就是即将拆平的婺江路二弄。
因为外墙是清爽的绿色，它在导航APP上的名字也叫“绿颜色小区”。
小区由5幢多层组成，房龄至少有30年，据一位附近住的阿姨说，这里原来是近江村的居民楼，因为要征迁，原住民陆续搬走了，但是不知道什么原因，房子一直没有动，直到今年才正式开拆。
现在，5幢房子已拆掉了1幢，其它楼幢将在这两天拆除，透过楼门，能看到有零星住户还没有彻底搬空，楼道里还停着一辆公交车。
地块现状
虽然小区即将夷为平地，但附近的商户似乎并不受影响。D口出来左拐是一家驾校报名处，目前正值高考后的学车旺季，教练车隔三差五进进出出。再往里走，还有一家快递站和即将开业的大排档。
婺江路二弄
02
奥体、未来总部的宅地还能“挤一挤”，但望江一带真的是“卖一块少一块”了，商地都不多，何况是住宅。
由此可见这宗地的含金量，毕竟在海潮玖序后，这真的是“名义上”的最后一块了。
位置不用多说，纯正的地铁盘，往北走拐个弯就是K11，崇文未来学校、崇文实验学校、勇进实验学校，还有刚开街不久的杭罐1958都在周边1km内。
杭罐1958（图源：上城发布）
而且附近的“豪宅矩阵”已经成型，海潮望月城、江明月朗园、翡翠海岸、待售的海潮玖序等等。这种资源和圈层的高度确定性，意味着这宗地块的起点和今年的“六小龙”是平级的。
再看这宗编号为近江单元SC0301-01的地块，占地面积4.15公顷（4.15万㎡），容积率4.0，建筑高度75米，用地性质包含住宅、商业、商务、城市轨交。
整体建面16.6万方，但鉴于4.0的容积率，住宅部分占比多少还要打个问号。
包含轨道交通用地，意味着地块具备TOD属性，由于目前紧挨着地铁站的驾校和大排档没有明确拆迁计划，可以推测，未来动线可能会设计成地库、商业、地铁连通的形式。
商业、商办的形式可以展开联想，是做成小型综合体、写字楼还是街区？目前望江板块并不缺商业，如果再运营一个有特色的邻里BOX，那么这宗地块的价值还会更进一步。
03
望江新城的宅地供应集中在2018-2020年间，先后诞生了御品、翡翠海岸、御潮府、江明月朗园、海潮望月城等一众豪宅，受到政策影响，价格被按在了69800元/㎡。
直到去年海潮玖序地块被中海摘走，望江新城才有新的天花板。
海潮玖序住宅部分由6幢19F高层和7幢6F叠墅（上下叠）组成，高层面积210-370㎡，放风价12万元/㎡ ，叠墅360-405㎡，放风价高达18万元/㎡ ！
而与此同时，上一代的“老豪宅”成交价却在回落。上个月，海潮望月城成交了一套380㎡的中间楼层，总价3500万元带双车位，折合单价9.2万元/㎡。御品、御潮府、翡翠海岸近月成交价约8-8.8万元/㎡。
海潮望月城
照比IPO价格，还能赚到约1.2万元/㎡ 的差价，但盈利预期相比一两年前起码缩水了一半。
但略了解杭州市场的人都知道，如今的豪宅市场上，上一代次新的成交价几乎不具备参考价值，新入市地块究竟能卖到什么价格，主要取决于产品力更新到什么层次。
如果18万 的海潮玖序走出了独立行情，那么这宗地块也必然“兵家必争”。
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